繰上げ返済の効果は
- 金利と残り返済期間だけで決まります
- 借入金、返済残額、金利方式(変動or固定)は関係ありません
- 実際にお金が返ってくるわけではない
(保証金の返金の分は実際に返ってきますが、全体では微々たる影響です) - 利益確定型の長期単利投資相当
ローン開始初期の方はよく考えよう…
- ローン金利が高い程、返済残期間が長い程、効果は高い…
…っがあくまでも返済残期間全体での平均値
言い換えれば借金が大きい程…効果は高い - 繰上げ返済が早ければ早い程、効果は高い…
…っがそんな繰上げ返済出来るならば最初から借りなければよかったんだが… - 今その繰上げ返済は本当に必要か？
いよいよ金利が上がってきました。
金利上昇トレンドとしては30年ぶりの上がり速度。
要するに1990年頃のいわゆるバブル以来です…
当時小学生だった私がもう50間際のおっさんんな訳なのでまさに大事件。
私も2009年に35年変動で組んだ住宅ローンが2026年10月現在、ようやっと折り返し地点ですので結構な関心事ではあります。
銀行のくそ対応に…（その辺りの詳細はこちら参照…）
関心事とはようするに繰り上げ返済についてです。
要するに手元の余剰資金を…
- 繰上げ返済に充てる
- 投資に充てる
どちらがお徳なのかということ。
2,3年前にAmazonビジネス書ランキングでも人気になっていたJUST KEEP BUYINGの中でもこのトピック触れられていましたが、多くの日本人にとって今が正にこの検討をしている時でしょうか（…？？）
ただ、このJUST KEEP BUYINGの中では勿論、世の中の他の書籍やら、各種サイトやら色々と説明してくれているのですがなんか説明が一々小難しい…
自分のケースに置き換えしづらい…
自分が今借りている住宅ローンと、自分が行っている（もしくは行おうと検討している）投資と比べたら具体的にどうなんだ…？っと。
詳しくはお問い合わせください、ご来店ください…
ようするに広告やんかと…
昨今は生成AIに聞けば、実は結構ちゃんと調べる事は可能なのですが、勿論そこは聞き方次第。
質問の仕方を間違えれば勿論、間違った答えしか返ってきません。
なので自分でも改めて纏めてみました。
この理解と検討を元に、検算としてAIにも聞いてみたら答えは一致するかな…と。
要するに繰り上げ返済…
- vs 個別株投資
- vs 単利投資(国債、社債)
- vs 複利投資(インデックス、銀行預金)
自分のケースに置き換えたら、どうやって比較すんねん？
という話です。
5年前、10年前に考えた時は金利がなんせ低かったので簡単でしたが、これだけ金利が上がりだすと話が本当に変わってきます。
ちなみに私の場合、みずほ銀行でローン組んだので昨今の金利の変化はこんな感じ。
私が35年ローンを組んだのは2009年の7月でした…
そこから約16年上がらなかったわけですが…
2025年の4月の金利上昇開始以降、1年半で0.9％基準金利が上がりました…
まだ残り18年…
およそ折り返し地点とはいえ、まだ結構な残額が…
来年の4月はなにとぞ据え置きでお願いいたします！
いや、5年間は返済額一定、5年後も最大で月の支払額は125％までと言われましても。
私の場合、この0.9％の金利アップの影響は月額1万円に相当します。
まだ1年半なのに…
後3年半、金利上昇から5年後にはこのままのペースで125％こしてるかも…
更にこのままのペースで金利上昇されると固定金利（フラット35）で借りてた方がお得だったことになるかも～～！！No～～～～～～！！
繰上げ返済の効果、何がお得？
それはさておき、まずは繰上げ返済の効果について。
長らく続いた超低金利時代には…
- 繰上げ返済はしない方がいい
- 繰上げ返済する分を投資に回した方がお得だ
- 繰上げ返済するよりもそのお金で今を楽しむべき
とかとか言われてきました。
冒頭のJUST KEEP BUYINGでも、新NISAの登場以後の世の風潮も。
ですがそもそも、繰上げ返済したらどれくらい利息が返ってくるのか、お得なのかって認識されてるでしょうか。
もちろん各銀行のサイトに行けばいくらでもシミュレーションできるようになっています。
また昨今はこれも生成AIに正しく聞けばすぐに計算してくれます。
正しく聞ければ…
月々の返済の減額＝利益
まずはおさらいですが繰上げ返済するとどうしてお得なのか？
ということです。
繰上げ返済する前には、毎月払い続ける予定だったお金が減るという事は、毎月お金をもらっているのと同等という事になります。
即ち、繰り上げ返済することで利益が出ているということ。
しかも残りのローンの残り返済期間ず～と毎月。
ただし実際にお金が貰えるわけではないし、それどころかお金はらっているわけですので、瞬間的にはお金はむしろ減っています。
いわゆるこれがキャッシュフローの悪化ですね。
利益が出ているのに手元のお財布のお金は減る、しかもかなり減る…
でもローンの残りの返済期間トータルで見たらお財布のお金は増えました。
要するに未来の利益が確約されたわけです。
これは数学とか論理ではありません。
こういうお約束の商品が住宅ローンなんです。
もう少し簡単に言い換えるとこんな感じです。
ということでこれが繰上げ返済の効果です。
繰上げ返済効果 ＝ 繰上げ返済で出る利益率
上の例でもう投資、利益と書いてしまいましたが、そうです。
繰上げ返済って利益が出ているのと一緒なんです。
だから普通の投資と比較ができるわけです。
要するにいくら投資（繰上げ返済）したら、いくら利益が出るのか。
この繰上げ返済効果（利益率）を個別株やらインデックス投資やら他の投資と利益率で比べれば何がお得かわかる訳です。
繰上げ返済効果の概算方法
繰上げ返済による、月々の支払額の減額のシミュレーションは上述の通り、各銀行のサイトでいくらでも提供されています…
現在のローンの残高、残りの支払期間、現在の借入金利、そして繰上げ返済で払う金額（なんかボーナス払いとかわかり難い書き方をしている銀行もありますが）をインプットすると、来月のローン支払額が出てくるようなシミュレーションが多いです。
でも…
月々の支払い額だけわかっても今一よくわからないですよね。
それでいくら儲かったのか？
繰上げ返済の効果が何％だったのか？
いや勿論、現在の月々の支払額と、このシミュレーションで出てきた新しい月々の支払額を比較して、月々の減額分に残りの支払期間を掛け算すれば儲けが出るんですけども…
なんかわざとわかり難くしているのではないかというな悪意すらかんじる…
借入額、残額は関係ない
知りたいのはいくら繰上げ返済（投資）したら、いくら総額で儲かるのか。
これだけです。
正直、毎月の支払額は今は関心ありません。
もちろん、月々のキャッシュフローの影響を考えるために、それが知りたい方はそれで十分。
でも単純にいくら払ったらいくら増えるのか。
これだけで充分です。
実は結構簡単なんです。
金利とか利益率って全部、割合なので元々いくら借りたのかとか、いくら既に返したのかとか変動で借りたのか固定で借りたのかとか一切関係ないんです。
必要なのは今借りている最新の金利「％」と残りの支払期間のみ。
これだけです。
下のグラフで
縦軸：今借りている最新の金利「％」 と
横軸：残りの支払期間
が交わる所の数値を読んでください。
それが繰上げ返済の効果です。
このグラフの例で行くと、
縦軸：今借りている最新の金利_1.5％
横軸：残りの支払期間 _30年
↪交点はおよそ25％。
数値読むのは大体でいいです。
この25％が繰上げ返済効果、利益率です。
即ち100万円繰上げ返済すれば25万円利息が減ります。
25万円儲かります。
50万円の繰上げ返済でもやはり25％なので12万5千円儲かります。
5万円の繰上げ返済でも1万2千5百円減ります。
変動金利0.5%⇒1.5%の影響
更新中
実検討方法：繰上げ返済 vs 個別株投資
更新中
実検討方法：繰上げ返済 vs 単利投資(国債、社債)
更新中
実検討方法：繰上げ返済 vs 複利投資(インデックス投資、銀行預金)
更新中
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