- 単なる個人の感想、（日記？）です
- マイホーム建築14年目の振返り
– 14年住んでみて思う事
– 当時の選択は正解？不正解？
– もう一度建てるならば？
2024年5月現在、一条工務店は単独のハウスメーカーとしては戸建住宅の年間着工数が名実ともにNo.1だそうな（マンション込みの戸数や売上のNo.1は別です）。
…しかし私がハウスメーカーを選定していた2008年~2009年当時はにはまだ大手としてはカウントされていませんでした。
（まあ当時も年間着工件数自体はNo.1-No3くらいだったのですが、なにせ閉鎖的な住宅業界…色々複雑な業界諸事情があった模様です）
もともと静岡浜松地場メーカーで色々紆余曲折あって2002,3年頃から住宅性能重視の現在のスタイルに会社の商品の方針転換したばかりの頃でした。
ということで高い住宅性能（主に高気密・高断熱）を当時から謳っていましたが何せ実績がせいぜい4、5年の家ばかり…でした。
そして10年後、20年後、30年後に会社自体が無い可能性も…
住宅性能とコストパフォーマンスへの拘り方針には感銘を受けたもののアフターサービスが最大の不安でした…
あれから14年…
家づくり最中に生まれた長子も今や中3…
マイホームでちびっこたちとの生活も終わりつつあります…
太陽光やらエアコンやら色々修理交換もしました…
マイナス金利が解除され、いよいよ今から住宅ローン金利が上がるとかあがらないとか…
繰上げ返済もちょっとはしました…
ということで、マイホーム建築をしていた当時の判断を現在の自分がどう感じているのかを徒然なるままに振返ってみました。
勿論、まだまだきっと最低20年以上は住み続けますし（売却する？）、ローンも半分は残ってますので現時点での振り返りです。10年後には全然違うかも…
今、もう一度マイホームを建てるならどうするか？
今から家建てるかたの参考になればと。
我家の基本情報
- 着工～竣工～引渡し：
2009年6月～2010年4月～5月 - 建築会社：
一条工務店 - 間取り：
2階建て｜延床面積108㎡ - 主な設備
電気式(ヒートポンプ)床暖房、エコキュート、太陽光(3.4kw) - 住宅タイプ：
一条工務店のセゾン（当時は夢の家Ⅳとカタログで呼ばれていました） - 家族構成：
4人家族(夫婦+子供二人)
長子_竣工半年前に生まれる
次子_3歳差
お金
住宅ローン：変動？固定？
●当時の私は…
- 全額変動金利で3500万程、借りました
- 3本に分けて借りました(2200+850+450)
- メガバンク(みずほ)で借りました
- 期間は35年で全期間固定の優遇幅
あれやこれや、色々試算しました…
が、結局変動で借りました。
うる覚えですが、当時の優遇後適用金利は
- 変動金利は0.9~1.0％
- フラット35で大体2.5%前後
- ちなみに、メガバンクの基準金利は各社2.5％前後
【変動 vs 固定】
その差おおよそ1.5%。まあ今も差で言うとこんなものかと思います。
当時、世の中はまだリーマンショック（2008年9月）直後、今思えば、住宅ローンの適用金利が正に下がりだした頃でした。
そして30代なりたての私は人生で初めて景気と金利の関係について考えました
尚、自分なりに考えただけで、一切勉強はしませんでした。
これが若気の…というやつですが。
勿論、そもそも景気が良いというのが何なのかもわかっておりませんでしたが…。
（まあ今でもそこは分かったような、わからんような、当時よりは分かるかという程度ですが）
まあ、わからんなりに色々ネットで調べて考えました。
そして当時自分で出した結論は、結局至極単純でした。
変動金利が1.5%も上がるような時には景気が良くなっている。
という事は、私の給料もそれに応じて上がっているはず、だから大丈夫払える。
固定金利で高い利息を払うのは無駄、変動金利一択！！
その当時の私が自分なりの根拠として調べていたのは、いわゆる90年代バブル時期と当時2000年代前半の金利の違い。
90年代バブル期には変動金利の基準金利は６％も７％もあったとのこと、それが2000年代は2.5％。
90年に13歳、中1だった私の思春期の記憶には、1万円札ばらまきやジュリアナのニュースをよく覚えており景気が良いという事はああいうことだ、あんな時代はもう二度と来ないであろうと30代の私は理考えたのでした。
という事で、金利はせいぜいあがっても1～2%。だから1.5%の差があるならば変動金利の方が絶対お得！！
下のグラフの赤線は変動金利の基準金利の1985年以降、現在までの推移です。
SBIホールディングスが運用するローン比較サイトのイー・ローンで見れます。
いや便利になりました。
私が家造りしていた2009年当時も既にSBI銀行・証券ありましたが、まだまだネット銀行・証券とも今ほどの存在感はありませんでしたし、情報もこんなにありませんでした。
【3本の住宅ローン】
冒頭記載の通り、私は住宅ローンを3本に分けました。
これは決して私が意図したものではなく、一条工務店の販売方針（料金回収方針？）によります。
一条工務店を検討されている方は既に担当営業の方から聞かれていると思います（おそらく今も変わっていないはず）が、一条工務店では支払いが3段階に分けて設定されています。
1回目：土地購入時
2回目：着工時（手付の位置づけ）
3回目：引渡し時
どれかのタイミングを自己資金で支払いする場合は回数減りますが、普通は3回です。
これはどうやら、世の中では珍しいケースのようですが、これ割と理にかなっていると感じました。
何せ、3本に分けれるという事は変動金利、固定金利をミックスで借りる事もできます。
いわゆる金利変動に対するリスクヘッジが出来ます。
という事で、私は最後まで悩みましたが、結局、3本全て変動で借りました。
理由は、上述の通りです。
尚、ローンを3本に分ける話は融資先がメガバンクないしは地銀ならば銀行側もわかっているはずですので特にもめる事は無いようです。ネット銀行の場合はどうなんでしょうか？
【メガバンク vs 地銀 】(vs ネットバンク、ろうきん)
メガバンクで借りたのは、当時はそもそも今ほどネットバンクが台頭していなかったから。
現在ならおそらくネットバンクで借りるかと思います。
但し、これはネットバンクの金利が安いからではありません（詳細は後述）
しかし当時の私の選択肢にネットバンクはありませんでした。
ネット証券（私の場合はSBI証券）を利用するために、必要に迫られてSBI銀行の口座開設はしていましたが…
2009年ってまだそういう時代でした…よね。
地銀も勿論検討しました…
単純に金利が高かったから借りませんでした。
私は京都在住なので京都銀行に相談に行きました。
勿論、行く支店や、あたる担当者さんにより変わるのだと思います…
が、しかし私は通り一辺倒の説明しかして戴けませんでした。
店頭パンフに書かれている以上のことは何も。
冒頭で一通り自分で勉強しており、他行もすでにいくつか回っているので基本的な説明は不要とはお伝えしたのですが…
優遇幅についても一切、説明なし。質問しても即答できませんの塩対応…
3500万ですし個人ローンとしては決して高くはないですが、安くもないと思います。
一応、一部上場企業勤務ですし京都銀行にとってわるい案件ではないと自分でも思っていたのですが…
まあ、これはやる気ないな…との判断にいたりました。
現在は違うと信じています。
でないと地銀はもはや生き残れない時代かと。
あくまでも2009年当時の京都でのはなしです。
メガバンクはみずほに加え、住友、UFJの3社に話を聞きに行きました。
単純に優遇幅の提示額が大きかったのがみずほでしたのでみずほに決定しました。
ちなみに会社のろうきん（労働金庫）にも一応、相談には行きました。
はっきり言って一番、行く価値が無いのがろうきんかと思います。
まあ、数値的に特にメリットが無いのはともかくとしても、要するに労働組合関係者のずぶずぶな…
説明も…まあおそらく説明している本人もあまりわかっていないのでしょう…
すみません、わたしはアンチ労働組合な人間なのもので…
最近は減っているのかと思いますが、やはり会社の制度を盲目的にメリットがあると思われてる方が一定数おられるのは事実かと感じます。
●現在は…
- 変動で借りて正解でした
- 今後も変動金利がお奨め
（個人の意見です） - でも借り換えしたい
（私は諸事情により借り換え出来ないのですが…）
この15年間、金利は下がり続けました。
固定で借りていたら15年間固定で高い金利を払い続ける事になっていました。
この15年間の間に固定金利から変動金利に借り替えした方も多数おられるのではないでしょうか。
【変動金利に対する誤解】
重要なのは基準金利よりも優遇幅！！
（だった…あくまでもこの15年間の話です。）
2009年の住宅ローン借り入れ実行当時の私の理解は以下の通りでした。
- 基準金利の上下に応じて変動金利も上下する
- 即ち変動金利が上がる = 基準金利が下がる
- 即ち変動金利が下がる = 基準金利が下がる
勿論、何も間違っていません…
が、しかし…
2009年から現在2024年までに起こった、変動金利の超低下の背景はこうではありませんでした。
実際に起こったのは…
- 基準金利は全く変わっていない
- なのに銀行各社が優遇幅をどんどん拡大
➡その結果、変動委金利の適用金利が超低下 - 尚、優遇幅拡大に併せて固定金利の適用金利も低下
という現象が起きました。
ということで、
- 折角、世の中の変動金利は下がったのに
- 変動金利で借りている私の住宅ローン金利は全く下がらなかった～～～～！！
- 変動金利で借りたはずなのに実質的には固定金利みたいになっていた
- 借入金利が下がったのは新規借り入れ方のみ
という、中々せつない結果ではあります。
ちょっと騙された感は否めませんが、ルール違反はしていないので…
金融の世界なんてこんなもんかと大変勉強になりました。
まあ、当時の固定金利で借りるよりは全然良かったので、良しとします。
同様に感じておられる方は結構おられると思います。
そしてこれが原因で既に借り換えを実行した方も少なからずおられるかと。
また、↑と同じグラフですが変動金利の基準金利（赤線）が1995年以降もうほとんど横ばいなのが確認できます。
唯一基準金利が上がりかけたのが、くしくも正に私が借り入れした2006~2009年頃。
あの頃は毎月基準金利のチェックをしてドキドキしてました。
過去は過去ですが、結果としては1995年から現在まで約30年間、基準金利は約2.5％で固定されてしまっているわけです。
【各銀行の基準金利はまだまだ上げられない…はず】
ということで優遇幅の拡大に伴い、新規借り入れの方のみが金利低下の恩恵を受けてきたこの15年なわけですが、これは裏を返せば今から金利上昇するにしても、その場合もまず優遇幅の縮小が起こるという事が予想されます。
要するに今から、借入金利があがる順番としては
- 銀行各社が優遇幅を縮小
- 結果、借入の適用金利が上がる
➡この影響が出るのはまたもや新規借り入れの方のみ - でも、基準金利はまだ変わらない
➡既にローンを借りている人には影響なし - その後、本当に景気が良くなったら給料が上がる
➡そして基準金利があがる
まあ、あくまでも単なる素人の意見ですがこうでなければ、皆借り入れ中の銀行を見限り、基準金利を上げない銀行への借り換えが進んでいき業界の淘汰再編されます。
特にこの傾向は破綻するわけにいかない（国としても破綻させるわけにいかない）メガバンクで強く、メガバンクの方が基準金利を上げられないのではないかと…
という事で、契約実行済の変動金利の住宅ローンの金利が上がる事は、まだまだ先かと思っています。
世の中、やれマイナス金利解除だ政策金利上昇だ、アメリカとの金利差縮小だと多々報道されますがこれはあくまでも国（日銀）➡各金融機関へ貸出し政策金利のお話。
データとして検証するならば
- 当時の日銀の黒田総裁がマイナス金利を開始したのが2016年1月
- そして植田総裁が解除したのが2024年3月
はい、この間、変動金利の住宅ローン基準金利はいっさい変わっていません。
(実際には各銀行ごとに若干の変動はあったはずです。上のグラフはあくまでも各行の中央値です。)
ということからも住宅ローン金利が上がるというのはいつも通りマスコミが勝手に騒いでいるだけです。（勿論、新規借り入れの方は金利上がっていきます）
勿論、長期でみればそれが住宅ローン含む各種金利上昇につながる訳ですが、影響が契約済の住宅ローンまで波及する（各行の住宅ローン基準金利が上昇する）のはまだまだ時間がかかるはずです。
尚、固定金利の基準金利は割としょっちゅう上げ下げされてますので、皆さま紛らわしい報道に惑わされないでください。
というか、固定金利の場合は本当に固定ですので基準金利よりも優遇幅込みでの適用金利の方が重要ですね。
【今、借りるなら…】
私ならば今こそ、変動金利で借ります。
優遇幅の通期・全期間引き下げ型で！
何故ならば優遇幅は固定でまだ過去最大レベルだから！！
2024年6月現在で各行の変動金利と35年固定の差はおよそですが1.5%位でしょうか。
変動金利の基準金利が1.5%上昇するという事体はまだ当分先だと思います。
1.5％アップとは即ち基準金利が4.0％前後、それは1995年頃の状態を意味します。
1995年といえば既にバブル崩壊後、阪神大震災や地下鉄サリン事件のあった年てはあっりますが、今から振返ってみれば、日本はまだまだ世界で充分に強く経済は順調でした。
私は日本があんな状態になる事は、当分ないかと思います。
という事でやはり、基準金利はそんなに急速にはあがりません。
なので、まだまだ変動金利一択です。
（勿論、優遇幅は個々人の収入により違いますので、あくまでも最大の優遇幅が取れる前提です）
繰上げ返済
●当時の私は…
- 最初の3年位はせっせと繰り上げ返済しました
- その後7,8年目にもしました
- 繰上げ返済総額は４00万円位（多分）
私は繰上げ返済は辞めました。
繰上げ返済するよりもその資金を投資に回した方が資金の運用効果は高いかも…っとの理解に至りました。
あの４00万をインデックス投資に回していたらと思います…
まあ、いまからどうかは個人の判断ですが…
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